COMPRA EN ESTADO DE SOLTEROS

Una de las dudas más habituales que se suscitan en los supuestos de crisis matrimonial es la titularidad de la vivienda que fue adquirida por uno o ambos cónyuges en estado de solteros con financiación bancaria, y que ha venido siendo su vivienda familiar.

El artículo 1357 del Código Civil establece con carácter imperativo que «los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial». Pero el mismo artículo exceptúa seguidamente la vivienda familiar respecto de la cual, dice, se aplicará el artículo 1354 CC

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. Introduce así cierta confusión y, por otra parte, no resuelve el problema de la compra a plazos hecha por los dos futuros contrayentes.

Según el artículo 1354 CC, «los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas».

Aparecen así dos posibles soluciones jurídicas. La primera consiste en entender que el inmueble pertenece privativamente a los cónyuges en proporción a sus aportaciones. Si el préstamo se amortizó una vez casados los deudores con dinero ganancial, lo que existirá al tiempo de la disolución de la sociedad conyugal es un derecho de crédito de la sociedad frente a cada uno de los esposos por las cuotas del préstamo pagadas constante la sociedad, pero sin que ello afecte a la naturaleza de la vivienda que seguirá siendo privativa y quedará excluida del activo ganancial. No se trata de una adquisición a plazos pues el precio, aún habiéndose acudido al préstamo hipotecario, se pagó al contado.

La segunda solución consiste en equiparar las amortizaciones del préstamo para el pago del precio con los pagos de una compraventa a plazos, lo que implica la aplicación del artículo 1354 CC. Surge así un proindiviso ente el cónyuge y la sociedad de gananciales en relación a lo pagado por cada uno de ellos, y en el activo de la sociedad no se incluirá la totalidad del bien sino sólo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales.

Ésta última es la interpretación más ajustada a la Ley según la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo. Esa normativa surge tras la reforma operada por la Ley 11/1981 y ha sido criticada por un sector de la doctrina, pero tiene su justificación en la conveniencia de remediar las situaciones poco equitativas que resultarían de calificar como bien privativo la vivienda en los casos más corrientes en que ésta se adquiere antes de la boda por precio aplazado y se pagan después las cuotas del préstamo con dinero común.

Así, la titularidad privativa inicial y que publica el Registro de la Propiedad habrá devenido ex lege en el nacimiento de una comunidad ordinaria por cuotas entre las cónyuges titulares y la sociedad de gananciales. Nada impide  que los cónyuges puedan atribuir voluntariamente carácter ganancial a un bien. Y con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal, los cónyuges pueden intercambiarse bienes privativos, en unos casos como parte de un negocio jurídico complejo que compense la menor participación de uno de los cónyuges por adjudicación en la liquidación del patrimonio común, y en otros casos como negocios adicionales a la liquidación que tienen su propia causa. Pero para que esa nueva situación y la extinción del condominio accedan al Registro de la Propiedad deberá documentarse así en la correspondiente escritura pública.