HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS

HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS EN GARANTÍA DE UN ÚNICO CRÉDITO: ALGUNAS CONCLUSIONES.

 

Existe un único préstamo y una única deuda líquida. La distribución de la responsabilidad hipotecaria no implica la división del crédito.

RESOLUCIÓN DGRN 17 DE OCTUBRE DE 2001: .. «es evidente que el reforzamiento de un crédito con la garantía hipotecaria de varias fincas y la consiguiente determinación de la parte del gravamen de que cada una de éstas debe responder (por exigirlo así el artículo 119 Ley Hipotecaria [RCL 1946\886]), no implica división del crédito asegurado en tantos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales (cfr. artículo 1189 Código Civil [LEG 1889\27]) y la facultad de exigir el todo al deudor (cfr. 1157 Código Civil)…………………no está haciendo valer hipotecas diferenciadas de créditos independientes, sino la garantía real única de un único crédito; está persiguiendo la satisfacción de ese crédito frente a las varias fincas que lo garantizan; y de ahí que nada le obligue a señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre cada finca; antes al contrario, se le exige únicamente la especificación de la «cantidad que por todos los conceptos es objeto de reclamación única, indicando las razones determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad de ese crédito, y acompañando el título del que deriva y que ha de tener fuerza ejecutiva» (131 reglas 2ª y 3ª Ley Hipotecaria [RCL 1946\886] entonces vigente). Ciertamente, del precio de remate de cada una de las fincas hipotecadas, no puede destinarse para pagar al actor una cantidad superior a la que en su día se le asignara, y los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar puede liberarla pagando hasta ese límite (cfr. Artículos 110, 120, 126 párrafo 1.º y 131 regla 5ª de la Ley Hipotecaria vigente entonces); mas para garantizar este efecto basta con la distribución de responsabilidad que se realizó al constituirse la hipoteca, la cual obrará en el procedimiento por la necesaria presentación del título inscrito o de la certificación registral a que alude la regla 3ª del artículo 131 Ley Hipotecaria, y que habrá de ser tenida en cuenta por el juez cuando formule los requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieran sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros poseedores para evitar la ejecución sobre sus fincas, y decida sobre la aplicación del precio de remate de cada una de ellas.».

RESOLUCIÓN DGRN 1 DE OCTUBRE DE 2001. …. «no implica división del crédito asegurado en tantos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales (cfr. artículo 1169 Código Civil) y la facultad de exigir el todo al deudor (cfr. ll57 Código Civil)……….Pues bien cuando el acreedor insta a través del procedimiento judicial sumario la ejecución de las fincas dadas en garantía, no está haciendo valer hipotecas diferenciadas de créditos independientes, sino la garantía real única de un único crédito; está persiguiendo la satisfacción de ese crédito frente a las varias fincas que lo garantizan; y de ahí que nada le obligue a señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre cada finca; antes al contrario, se le exige únicamente la especificación de la «cantidad que por todos los conceptos es objeto de reclamación única, indicando las razones determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad de ese crédito, y acompañando el título del que deriva y que ha de tener fuerza ejecutiva» (131 reglas 2ª y 3ª Ley Hipotecaria entonces vigente). Ciertamente que del precio de remate de cada una de las fincas hipotecadas, no puede destinarse para pagar al actor, una cantidad superior a la que en su día se le asignara y que los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar puede liberarla pagando hasta ese límite (cfr. artículos 119, 120, 126, párrafo 1º, y 131, regla 5ª, de la Ley Hipotecaria vigente entonces); mas para garantizar este efecto basta con la distribución de responsabilidad que se realizó al constituirse la hipoteca, la cual obrará en el procedimiento por la necesaria presentación del título inscrito o de la certificación registra1 a que alude la regla 3ª del artículo 131 Ley Hipotecaria, y que habrá de ser tenida en cuenta por el juez cuando formule los requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieran sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros poseedores para evitar la ejecución sobre sus fincas, y decida sobre la aplicación del precio de remate de cada una de ellas».

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 4 DE FEBRERO DE 2005. ……. «sólo existe un crédito o deuda única, que a los solos efectos del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, se distribuyó entre distintas fincas;…… de ahí que en tanto el débito del que responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca gravando la totalidad del fundo a ella sujeto. Consecuencia de esto es que el hecho de que por pagos o acuerdos se vaya disminuyendo la deuda, no altera la función ni la extensión de la hipoteca hasta que el débito se satisfaga por completo ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986 [ RJ 1986\854] ) ».

√ La liquidación ha de practicarse en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo

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. Debe haber exacta correspondencia entre los movimientos de la cuenta interna y los que figuran en la cuenta corriente en la que se instrumentan los pagos.

√ No hay ningún inconveniente en que se desglose la cuenta en que se instrumenta el préstamo en tantas cuentas como fincas garantizan la deuda, siempre que no afecte a la liquidación. Si hay pago parcial, ha de imputarse a pago de intereses por orden de vencimientos y después al de capital.

√ Las entregas anticipadas, aunque sea por liberación de una de las fincas hipotecadas, no amortizan la parte del crédito de que responde esa finca, sino que reducen la deuda garantizada que es única.

Artículo 318 Código de Comercio: «El recibo del capital por el acreedor, sin reservarse expresamente el derecho a los intereses pactados o debidos, extinguirá la obligación del deudor respecto a los mismos. Las entregas a cuenta, cuando no resulte expresa su aplicación, se imputarán en primer término al pago de intereses por orden de vencimiento, y después al del capital».

√ El límite de responsabilidad y la distribución de responsabilidad entre las diversas fincas son inoperantes no existiendo adquirentes posteriores.

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2000. «No obstante, de los arts. 120 y 121 de la meritada ley se deriva que la limitación de la responsabilidad de cada finca a una parte concreta del gravamen sólo constituye una medida de protección de terceros adquirientes posteriores de derecho real sobre los inmuebles hipotecados, de tal forma que, no existiendo   los mismos, la distribución de responsabilidad hipotecaria queda inoperante entre los contratantes, funcionando la hipoteca entre ellos como si fuera solidaria, teniendo derecho el acreedor a perseguir ejecutivamente todas y cada una de las fincas indistintamente, por la totalidad del crédito hipotecario. En el caso que nos ocupa, no existiendo terceros adquirentes posteriores, como resulta de las certificaciones de los Registros de la Propiedad obrantes mediante testimonio en el Rollo, la Caixa tiene un derecho de libre elección de finca y distribución del crédito. Así, tiene potestad para dirigirse contra uno, varios o todos los garantes hipotecarios por todo o parte del crédito hipotecario, y las reclamaciones entabladas contra uno de ellos no serán obstáculo para dirigirse contra el resto, en tanto lo adeudado no resulte cobrado por completo. Todo ello sin perjuicio del derecho que ostenta el garante hipotecario que haya pagado la totalidad del crédito, o un importe superior al pagado por los demás, de repetir contra el resto de los garantes hipotecarios. Consecuencia de lo anterior, es la posibilidad de realizar liquidaciones globales o conjuntas del crédito hipotecario, siendo correcta, por tanto la propuesta de liquidación practicada por la Caixa objeto del presente recurso».

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SALA PRIMERA DE 15 DE JUNIO DE 2004: «La posibilidad de que el acreedor hipotecario obtenga la satisfacción de la totalidad de su crédito en el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, concurriendo determinadas circunstancias, realmente discutida durante la vigencia del art. 131 de la LH antes de su reforma por la disp. final 9.ª de la L 1/2000, de 7 Ene., de Enjuiciamiento Civil, y negada por la DGRN en R 27 Jul. 1988, en atención a la naturaleza del procedimiento de ejecución, está hoy admitida en el art. 692.1 de la referida L 1/2000, para el caso de que el deudor no haya sido declarado en concurso, siga siendo propietario de la finca hipotecada y se satisfagan previamente los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca».

ROCA SASTRE, pág. 238: «…cuando no haya terceros adquirentes posteriores, el acreedor tiene derecho a perseguir ejecutivamente todas y cada una de las fincas indistintamente por la cantidad global del crédito».

√ Si existen terceros registrales la distribución de responsabilidad operará como límite, atendiendo al porcentaje por el que cada finca responde respecto al crédito asegurado.

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE 2 DE OCTUBRE DE 1995. «Ahora bien, qué sucede cuando el crédito garantizado con las hipotecas se ha reducido por pago parcial, existen terceros registrales y se inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre todas las fincas hipotecadas? A nuestro juicio la solución correcta es la dada por el Juez «a quo». Partiendo del criterio legal contrario a la responsabilidad solidaria de las fincas hipotecadas, se debe distribuir entre ellas la responsabilidad reclamada, el crédito ejecutado, atendiendo a la cuota o porcentaje por el que cada una responde respecto a la totalidad del crédito inicialmente asegurado, sin que con perjuicio de tercero se pueda repetir contra una de las fincas por mayor cantidad; significándose que con otra interpretación estaríamos cayendo en un sistema de cierta responsabilidad solidaria de las fincas hipotecadas».

√ El deudor o el hipotecante por deuda ajena no tienen derecho a exigir la liberación de una finca en caso de pago parcial, porque el acreedor no esta obligado a aceptarlo. La distribución de la responsabilidad hipotecaria no supone la autorización de pagos parciales. Pero si el acreedor ha aceptado voluntariamente el pago parcial estará obligado a consentir la cancelación parcial de la hipoteca sobre la finca respectiva.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 4 DE FEBRERO DE 2005. «Y en lo que aquí importa no es posible liberar ninguna de las fincas hipotecadas, en caso de pago parcial, cualquiera que sea la parte del crédito que el deudor haya satisfecho, y esto ocurre independientemente de que existan o no terceros poseedores de los bienes gravados. Es decir, tampoco aquí tienen aplicación los artículos 124 de la Ley Hipotecaria y 221 del Reglamento Hipotecario, de modo que ni el hipotecante ni el tercer poseedor pueden exigir la cancelación parcial de la hipoteca cualquiera que sea la parte de crédito satisfecha. Y es que sustituido el principio de generalidad por el de especialidad de las hipotecas, hoy el concepto de solidaridad hay que referirlo necesariamente a la hipoteca sobre fincas ciertas y determinadas inscritas. En este sentido, como en el caso que nos ocupa, la hipoteca solidaria (concepto inducido de los artículos 119 y 123 de la Ley Hipotecaria), es aquélla por la que quedan sujetas varias fincas simultáneamente en garantía de un mismo crédito, sin determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, pudiendo el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas gravadas o contra todas ellas».

√ El tercer poseedor puede imponer al acreedor la aceptación del pago parcial y exigir la liberación de la finca.

Artículo 124 LH. «Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre».

Artículo 1860 CC. «La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos. Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extinga la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente».

Artículo 221 REGLAMENTO HIPOTECARIO. «Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y ss. de la Ley si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas».

RESOLUCIÓN DGRN 27 DE ENERO DE 1986…. «si es inscribible el pacto que contiene la renuncia del derecho que al deudor asigna el artículo 124 de la tey Hipotecaria, de poder elegir, en caso de pago parcial del crédito garantizado sobre varias fincas, el inmueble gravado que ha de quedar libre de hipoteca por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial a que la finca está afectada…….. tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público».