LA RENUNCIA AL RETRACTO ARRENDATICIO

El derecho de adquisición preferente arrendaticio viene regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su redacción dada por la Ley 4/2013 establece que «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Y añade que «en los casos en que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa». Así pues, el vendedor de finca arrendada debe notificar al arrendatario en el plazo señalado, y tal comunicación ha de ser fehaciente y comprensiva no sólo de su decisión de vender sino que deberá contener el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión.

Es habitual que esa renuncia conste en el contrato de arrendamiento. En tal caso, la renuncia no es un acto de disposición abdicativo de un derecho subjetivo ya nacido, sino que se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable, respecto de un derecho aún no nacido, y debe admitirse su validez al amparo del principio del libertad de pactos.

Pero acreditar la existencia de ese pacto de renuncia no siempre es sencillo. En ocasiones no se puede acreditar documentalmente puesto que el contrato de arrendamiento puede haberse celebrado en forma verbal. Además, si el arrendamiento se documentó privadamente, como resulta habitual, la exhibición del documento privado no permite acreditar nada, puesto que sólo los documentos públicos hacen prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha.

Nuestro Código Civil, siguiendo la tradición romanista, «venta quita renta», establece que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. La declaración del vendedor en la escritura pública de compraventa bajo pena de falsedad en documento público no parece suficiente para proteger los intereses del arrendatario. Téngase en cuenta que el tipo de falsedad del artículo 390 Código Penal, faltar a la verdad en la narración de los hechos, no pueden cometerlo ya los particulares. El adquirente de una vivienda que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, adquirente a título oneroso y de buena fe, queda protegido por el Registro y no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el trámite de la notificación en ausencia de pacto de renuncia es totalmente inútil y no añade nada puesto que la venta no puede ocasionar ningún perjuicio al arrendatario.

Pero sí parece esencial la notificación en el caso más habitual de que el arrendamiento no haya accedido al Registro. En tal caso, la notificación permitirá al arrendatario exigir la inscripción del contrato de arrendamiento que le asegure la continuidad del contrato y subrogación por el adquirente, y si el contrato no se documentó convenientemente podrá instar la formalización del mismo.

Ésta era en síntesis la situación hasta hace pocos meses. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de enero de 2016 concluye que basta la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente para que el título de transmisión acceda al Registro de la Propiedad. La no exigencia de más requisitos se justifica porque el arrendatario pudo inscribir su contrato de arrendamiento para tener la protección del Registro y no lo hizo. El argumento lógico es que si el arrendamiento inscrito es oponible a terceros, a sensu contrario, el arrendamiento no inscrito no surte efectos respecto de terceros. Se trata de un tipo de razonamiento no válido que se conoce como una falacia formal y que a menudo se acepta por semejanza con formas válidas de razonamiento

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