LOS GASTOS DE MI HIPOTECA

Tradicionalmente ha venido admitiéndose de modo pacífico que los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios, así como los impuestos que gravan la constitución de la hipoteca son de cuenta del prestatario, y aceptándose la licitud de la cláusula que impone contractualmente que esos gastos e impuestos han de ser asumidos íntegramente por el deudor. Al fin y al cabo, si en lugar de solicitar el préstamo a un Banco acudiésemos a un amigo a nadie se le ocurriría cuestionar quién ha de sufragar esos gastos. Pero la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ha venido a alterar esa situación al declarar que la atribución al consumidor de la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca es una cláusula abusiva y por tanto nula, y ha generado unas expectativas, interesadamente alentadas por algunos despachos de abogados, que previsiblemente se verán defraudadas.

El argumento central es que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. La sentencia citada entiende que es perfectamente trasladable al caso la doctrina sentada en otra sentencia de 1 de junio de 2000 que declaró que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una clausula abusiva con base en el artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual es abusiva «la estipulación por la que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario». En realidad, ambas sentencias tratan supuestos distintos, y lo que la Ley pretende acertadamente evitar es que el promotor imponga a los compradores de viviendas los gastos derivados del préstamo para financiar la construcción, la declaración de la obra nueva o los gastos e impuestos que derivan de la división horizontal del edificio.

En cualquier caso, la nulidad de la cláusula de gastos así redactada, que por su generalidad es abusiva y por tanto nula, no significa que sea el Banco el que haya de asumir íntegramente los gastos de formalización o que éstos hayan de pagarse a medias entre el deudor y el Banco, sino que el efecto legal de la nulidad es que esa cláusula debe ser expulsada del contrato. Es decir, la nulidad de la cláusula lo que implica es actuar como si la misma no se hubiera incluido en el contrato y obliga a determinar a qué contratante ha de atribuírsele cada concepto de gasto.

Por lo que se refiere a los gastos de escrituración, el arancel notarial establece que «la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales y si fuesen varios, a todos ellos solidariamente». En la práctica, es lo habitual que la persona interesada en la compra del inmueble sea la que inste la actuación notarial y será el comprador/prestatario el obligado al pago de los gastos notariales. No es cierto que la documentación pública interese exclusivamente al Banco sino que conviene a ambas partes: el Banco obtiene un título ejecutivo pero el prestatario queda también protegido en caso de incumplimiento por la Entidad de Crédito. Y conforme al segundo criterio fijado en el arancel los gastos han de imputarse al obligado fiscalmente al pago del impuesto que es indefectiblemente el prestatario. No obstante, los aranceles por copias corresponden a aquel a cuyo favor se expidan, de modo que los gastos por la copia que se expida con carácter ejecutivo serán de cuenta del Banco.

Respecto a los gastos de gestoría e inscripción en el Registro la solución no es tan sencilla puesto que la compra con hipoteca es un negocio jurídico complejo y el deudor no puede instar la inscripción de la hipoteca hasta recibir del Banco el dinero que le permita pagar el precio al vendedor. La garantía se constituye en beneficio del prestamista que adquiere así la posibilidad de una ejecución especial, por lo que parece razonable que los gastos de inscripción se atribuyan al Banco. Aunque no es menos cierto que la constitución de la garantía interesa también al deudor puesto que le permite obtener unas condiciones de financiación menos gravosas que si el préstamo se concediera sin esa garantía.

Por último, por lo que se refiere a los impuestos hay que partir del principio de que para la Hacienda Pública no hay consumidores sino obligados tributarios, y que esa posición legal de obligado tributario es indisponible por las partes frente al Fisco. El Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho», y respecto de los préstamos hipotecarios «se considerará adquirente al prestatario»

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