NUESTRO SISTEMA LEGAL
Para la mayor parte de los ciudadanos, la compra de vivienda es la inversión más importante de su vida y a la que destinan buena parte de su ahorro. Pese la trascendencia económica y personal de esta adquisición, muchas personas no son conocedoras de que el notario tiene obligación de facilitarles el asesoramiento gratuito y previo que les permita prestar un consentimiento plenamente informado a la compraventa.
El sistema notarial y registral en España hace que el fraude en las transmisiones inmobiliarias sea muy escaso, prácticamente despreciable. Muy poco de lo que ha pasado por el notario deriva en pleito y llega después a los tribunales. Ello supone un importantísimo ahorro en gastos, tanto individuales como colectivos, y en sistemas privados de prevención, como los seguros de adquisición, a los que se ha de acudir en otros países. En estos países que no disponen de un Notariado semejante al nuestro, como los anglosajones, los costes de las transmisiones son comparativamente mucho más altos. Es un hecho incontestable, avalado por informes elaborados por organismos internacionales, que el sistema anglosajón es más caro para el consumidor, pues la inseguridad jurídica le obliga, además de tener que intervenir un mayor número de profesionales, a suscribir seguros para mantenerse a cubierto de todas las vicisitudes incontroladas en la negociación, cuyas primas son más altas que los honorarios notariales. Pero también es un sistema más caro para la sociedad en su conjunto, puesto que la inseguridad comentada fomenta el constante recurso ante los tribunales de justicia para dirimir las controversias que se suscitan.
En las compraventas de inmuebles el notario redactará el documento buscando el mayor equilibrio de intereses, sin perjuicio de ajustarse a las instrucciones de comprador y vendedor, prestará un asesoramiento especial a la parte compradora, controlará la legalidad de lo pretendido y, en su caso, exigirá las licencias y autorizaciones que sean precisas. De esta manera, el comprador puede estar seguro de que adquiere con arreglo a la Ley, y en el estado de cargas descrito, puesto que el notario con carácter precio se encargará de comprobar la titularidad y el estado de cargas del inmueble en el Registro de la Propiedad. Y una vez firmada la escritura, el notario comunicará la transmisión al Registro de la Propiedad a los efectos de ganar prioridad frente a cualquier asiento que se presente con posterioridad.
En nuestro Derecho rige el principio de libertad de forma. El contrato de compraventa puede instrumentarse en un documento privado, o incluso meramente verbal. La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio. Basta para adquirir la propiedad la existencia del contrato, cualquiera que sea su forma, acompañada de la entrega de la vivienda.
No obstante, cualquiera de las partes puede compeler a la otra para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, porque se considera que la trascendencia de este contrato exige que las partes puedan voluntariamente ampararse en esta forma y disfrutar de sus ventajas ante cualquier eventualidad.
Lo cierto es que en la generalidad de los casos se utiliza, al menos en la fase final de la adquisición la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto de que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria. Sin duda, esta utilización masiva de la forma notarial descansa en el convencimiento colectivo de las virtudes y seguridades que aporta la misma. Resumidamente,
- Permite que quede constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y la fecha del mismo.
- Su valor probatorio: Hace prueba contra los contratantes de las declaraciones hechas por los mismos.
- El control de legalidad que efectúa el notario permite presumir que el contenido del contrato se ajusta a la Ley.
- El notario ha de apreciar la capacidad de las partes y, en su caso, formular un juicio de suficiencia de la representación si uno de los comparecientes actúa en nombre de otro.
- Además, el Notario debe informar a las partes sobre los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan alcanzar.
CONTRATOS PREPARATORIOS Y PACTOS DE ARRAS
A pesar de la utilización habitual de la escritura pública en las transmisiones de inmuebles, es frecuente la utilización en las primeras fases de la contratación de documentos privados, de efectos obligatorios y que son perfectamente legales aunque carezcan de las ventajas de las escrituras. Cuando con posterioridad se autoriza la escritura pública, se produce una renovación del contrato que supone que ésta sustituye y se superpone a aquél.
El Código Civil sólo regula las arras penitenciales en el artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Hay que distinguir tres clases de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales.
Las arras confirmatorias son expresión de un contrato con fuerza vinculante y se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio. En muchas ocasiones se plantea la duda sobre si se han pactado o no arras cuando se emplea la palabra «señal».
Lo entregado en concepto de arras penitenciales es el precio del lícito arrepentimiento o libre desistimiento del contrato.
Las arras penales cumplen una estricta función de garantía y tienen un contorno borroso e impreciso. No otorgan la facultad de desistir del contrato ni son un anticipo a cuenta del precio, sino que funcionan a modo de resarcimiento para el caso de incumplimiento.
LA COMPRAVENTA POR UNIDAD DE MEDIDA
La identificación del inmueble comprende su superficie y linderos. El inmueble que se transmite es un elemento esencial del contrato y ha de ser entregado con la cabida y calidad que se haya convenido.
La compraventa por precio alzado es aquella en que la fijación del precio no se condiciona a que la finca tenga efectivamente la medida expresada. Es decir, la finca se vende como cuerpo cierto que ambos contratantes conocen, no contemplándose un precio singular por unidad de medida.
Si el precio se fijó por unidad de medida, la mayor o menor cabida será relevante y deberá compensarse la diferencia mediante una rebaja proporcional del precio, en caso de defecto de cabida, o mediante el pago del exceso de cabida, y salvo que se opte por la rescisión.
Hay que presumir que la venta se hace por precio alzado. Sólo se entenderá que se hizo por unidad de medida cuando se exprese el precio por unidad de medida y cuando, aún no expresándose el precio de este modo, resulte de los términos del contrato que las unidades vendidas fueron elemento determinante en la formación de la voluntad contractual.
LA COMPRA A PROMOTOR
En las compras a promotor se suele firmar entre las partes un contrato privado de compraventa, que supone ya la plena vinculación de las mismas, y en el que se recogen las condiciones de la adquisición, de pago del precio, así como los plazos para éste. Al tiempo de la firma de este contrato, el comprador suele entregar una parte del precio a cuenta. En este caso el promotor debe garantizar la devolución mediante seguro o aval.
La adquisición del piso se consuma con el otorgamiento de la escritura pública, en la que el promotor generalmente recibe el resto del precio que le quedaba por cobrar. En la mayor parte de los casos el adquirente recibe entonces financiación de entidades bancarias, bien subrogándose en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y del que queda liberado el vendedor, bien mediante la obtención de un nuevo préstamo, generalmente también de carácter hipotecario, que se firma casi simultáneamente a la compra de la vivienda.
El promotor debe de tener a disposición del público una serie de documentación y datos entre los que figuran los siguientes:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio e incluso datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Plano de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, y descripción de ésta, con expresión de su superficie útil, del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
- Datos identificadores de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción y ocupación de la vivienda (licencias).
- Estatutos y normas de comunidad.
- Precio total de venta, que se entenderá que incluyen en su caso los honorarios del agente y el IVA, y forma de pago.
En las adquisiciones a promotor de viviendas nuevas, es el comprador el que tiene derecho a elegir el Notario, siempre que no quiera imponer alguno que por su competencia territorial o no tenga nada que ver con los elementos personales o reales del negocio. El comprador debe recordar que no le están haciendo ningún favor sino que sólo le están permitiendo ejercitar un derecho.
COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES
En este caso es aconsejable una especial diligencia por parte del comprador, el cual debe exigir previamente la exhibición por el vendedor de determinados documentos:
- El título del que derive la propiedad del transmitente, con las cargas y limitaciones que, en su caso, existieran.
- El recibo de haber pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al ejercicio en curso. En caso de no haberlo pagado, dado que se trata de un tributo municipal que grava directamente la finca, deberá responder el comprador.
- Certificación del presidente de la comunidad, o del secretario de la misma con el visto bueno de éste, acreditativo de que el vendedor se halla al corriente en los gastos de comunidad. Tenga en cuenta que en el caso de haber alguna cantidad pendiente, la comunidad la podría reclamar al comprador, sin perjuicio del derecho de éste a reclamar al vendedor lo que hubiera pagado que no le correspondiese. Puede ésta ser una buena ocasión para informarse de los estatutos por los que se rija la comunidad de propietarios. En cualquier caso, los estatutos estarán inscritos en el Registro de la Propiedad donde podrá consultarlos.
En todo caso, es importante que el comprador compruebe que el vendedor es realmente propietario y que no existen sobre la finca otras posibles cargas no declaradas, mediante certificación del Registro de la Propiedad correspondiente. En el caso de existir algún embargo anotado, trate con el acreedor y consiga la cancelación antes de comprar o retenga la cantidad necesaria para obtenerla.
Para tranquilidad del comprador, el notario antes de autorizar la escritura de compraventa del inmueble solicitará del Registro información adecuada, sobre titularidad, descripción y cargas de la finca. La escritura deberá otorgarse en los diez siguientes días desde la obtención de la información registral, y si en dicho plazo accede al Registro cualquier novedad que afecte a la finca, el Registrador deberá comunicarlo inmediatamente al Notario, que podrá así avisar al comprador y suspender, en su caso, el otorgamiento.
IMPUESTOS QUE GRAVAN LA TRANSMISIÓN
En el caso de adquisición de vivienda nueva a promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el IVA, que debe pagar el comprador y que Hacienda recauda a través del vendedor.
En el caso de segunda transmisión, es decir, de compraventa de vivienda usada a particular, la venta está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Los otorgantes tienen obligación de declarar el valor real de adquisición, y las oficinas liquidadoras pueden revisar el valor que se declare. En el caso de divergencias entre el valor declarado y el superior que Hacienda considere comprobado, el comprador debe estar dispuesto a recurrir la liquidación complementaria que le gire la Hacienda autonómica.
Además, la transmisión puede estar sujeta a un impuesto de carácter municipal, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, vulgarmente conocido como «plusvalía municipal». Existe en todas las grandes poblaciones, aunque aún quedan pequeños ayuntamientos que no lo tienen implantado. En la notaría podrán siempre informarle, en caso de duda, si debe o no liquidar el impuesto. Este impuesto grava el incremento de valor de la parte correspondiente de terreno de su vivienda desde la anterior transmisión. Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor, puesto que es a quien se le ha generado en su caso la ganancia patrimonial.
ACTAS Y ESCRITURAS
